五井駅東口開発（再掲）

以下のブログは、2005年11月16日に掲載したものです。現在五井駅東口開発で中心となるはずであったイトーヨーカドーが進出しないことが決まっています。そこでこれからどうなるんだ、とご心配の方がいらっしゃるでしょうから今一度「原点」に戻り考えて見ましょう、と言うことで再掲します。（若干手直しします。）

昨日（2005年11月15日）、五井駅東口整備に関する調査特別委員会が開催されました。これまで、ずっと具体的イメージが湧かず、本当にやれるのかいな？と思っていました。今もその思いは変わりません。

前回の委員会でも執行部に具体的根拠のある数字を基礎にして全体の事業計画を示していただきたいと申し入れていたと思うのですが、執行部は未だ具体的根拠に基づく全体の事業を示すことが出来ません。

なかなか具体的数字が出てきませんので、そこで大雑把な数字を出しながら、この大事業が本当に可能なのか、検討まで行きませんが、考えて見ます。

先ず、出発点となる数字ですが、全体の面積は50ヘクタール、組合は、組合員の個人負担は減歩率50％だけと考えているようですし、執行部の出した固定資産評価の大まかな数字が平米45000円程度、10aで4500万円、１haでは４億5000万円と考えています。

そこで、全体の土地評価額はこれから考えますと、50haの不動産評価額は225億円、この半分（減歩率）が土地の造成費などの事業費となりますから、組合は112億5000万円で50haの土地に道路を作り、下水道、調整池などを作ります。尤も内10haを市が公園用地として取得するなどして、市原市の税金投入額は63億円を最高限度と考えています。（残り49億5千万円が商業地区として売却した代金か？）

この事業が何年かかって成功するか今のところ不明ですが、この大事業が終了すれば、仮に田んぼを2反歩所有する人は、面積が半分になっても4500万円の優良宅地を所有できることになります。

話は変わりますが、僕も田んぼを所有しています。最近では、何とか農業を続けている人にお願いして米を作っていただかなければ田んぼは荒れてしまい、お隣に迷惑をかけてしまいます。既に収益還元法で田んぼを評価しても反当り10万円程度でしょう。

結局、現在農業振興地区の田んぼの経済的価値は限りなくゼロに近づいています。五井駅東口に広がる優良農地も経済的に見ると全くと言っては叱られますが、既に価値がなく収益還元法で評価しても数十万円しか価値のない土地なのです。

そこで、この地区の土地所有者は、国の基本政策である農業振興地区の指定を外し、組合施行で区画整理を行おうと考えたと思います。市原市も五井駅東口を本市の玄関として市原市の中心として賑わいのある街づくりをしようとこの組合施行の区画整理に乗っかり、中心核作りを考えているのです。

ところが、この市原市の中心核といっても本市のすぐ隣の蘇我に、権利者がわずか旧川崎製鉄だけであり、土地整備の権利関係が極めて簡単であったことから事業も急ピッチで進み既にイトーヨーカ堂などの大きな店舗が進出しています。

しかし、先ごろの新聞報道にもありましたが、客は予定の半分も入っていません。権利関係が簡単で、整備が順調に進んだ蘇我でさえこのように必ずしもいい結果が出ていません。

この様な状況下で市原市がお隣り千葉市（蘇我）に都市間競争で勝ち残れる五井駅東口の整備が出来るのかとても心配しています。

昨日の特別委員会で坂口助役は、市原市の負担は最高で63億円と約束していましたが、全体の事業費を考えてもこの約束を守るのは大変と思います。

話が飛びますが、現在東金市では約65haの宅地を組合施行の土地区画整理を行い、既に10年以上経過していると思います。ところで、組合施行でありながら、既に東金市は本来負担する必要がなかったと思われる道路用地、調整池、下水道工事などで、昨日坂口助役が明言した金額と同額の63億円をつぎ込んでいますが、未だ換地、負担金回収など事業が完了しないだけでなく、組合は銀行から約6億円の借り入れがあり現在特定調停などを行い、銀行と減額交渉をしているようです。

しかし、当然のこと銀行は利子つきで貸し付けた元金を負けるようなことをせず、組合は窮地に立っています。組合は殆ど破綻状況とも思われますが、組合は組合員の無限責任で事業を行っていますので、銀行は最終的には各組合員の財産に対して強制執行も出来る法的立場にありますから、この組合施行の土地区画整理事業は全く予断を許しませんし、かと言って破産も出来ないのです。

同じようなことはこの五井駅東口でも考えられます。当初は公園用地だけ、といいながら、組合の財政負担が大きくなると、次は道路用地代金を支出しろ、下水道工事をしてくれ、と次々と支出を迫られます。いまだ事業が始まる前に63億円の支出をすると言っているのですが、事業が始まってしまえば様々な負担を求められるのは明らかです。

仮に市原市が財政負担をしなければ、組合員は無限連帯責任を負担しますので銀行は債権の回収がやりやすい資産家から最初に競売にかけられてしまうことにも成りかねません。

組合の人たちは本当にそこまで腹を決めてこの事業を考えているのでしょうか、近く組合との懇談会もあるでしょうから、その点を含め、しっかり確認しようと思っています。ひょっとすると、安易に土地の値段が上がるし、米を作らなくて良くなる、と考えてはいないでしょうかね。

僕が考える安直で一番良い方法は、先ず、蘇我の例を見れば分かるように、権利者が少ないことは事業の遂行が容易ですし、逆に権利者が多いことは事業の遂行に困難をきたしますから、仮にやるなら、本市が計画区域内の農地を時価で購入（農地を所有することは数年で大変となる）し、必要な道路・商業地区を造成して早期に売却する。その上で公園を整備し、中心核を整備することだと考えます。

農地の購入価格は反当り、精々200万円、１ha2000万円、10ha2億円、50haでも10億円です。森林公園のように使い途のない山林を坪単価6万円以上も出して買う無駄遣いとは違います。でもこの値段では誰も田んぼは手放さないでしょうね。だめなら、農業振興地区ですから、農業を続けていただくしかないのではないでしょうか。